Sábado, Noviembre 18, 2017
   
Texto

La votación en la junta y la doble mayoría

La Regla 7ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, para la validez de los acuerdos que no exijan la unanimidad, y sí la mayoría simple o cualificada, será preciso conseguir la mayoría de votos que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y por lo expuesto, la Ley obliga a que se obtengan dos vertientes, de números de propietarios y de cuotas.

La interpretación, ya indiscutida sobre la forma de contabilizar el número de propietarios asistentes, o lo que en definitiva conforma el acuerdo, es que el titular que tenga dos o más pisos o locales solo cuenta con UN VOTO, aunque sí hay que sumarle el total de coeficiente de propiedad. La Ley ha querido evitar los abusos de que en cualquier finca una persona tenga mayoría de cuotas y pueda imponer siempre su criterio, así de esta manera necesitará contar con los demás propietarios.

Esto es, y como ejemplo, si el promotor o un titular de inmueble de 50 pisos con coeficientes iguales, tiene a su nombre 26, es obvio que cuenta con la mayoría de cuotas, por lo que no se podrán adoptar acuerdos sin su consentimiento, pero tampoco él tendrá facultad para imponer sus decisiones si el resto o mayoría (dos propietario, como ejemplo) son mayoría de votos están en contra. Si esto sucediera, la disparidad entre unos y otros, no habría manera de que se adoptaran acuerdos en las Juntas y entonces habría que actuar en consecuencia y sintonía, entre la mayoría de personas o titulares y la suma de cuotas, acudiendo en Juicio de equidad, excepción prevista en el artículo 3.2 del Código Civil, exponiendo que no hubo acuerdo de doble mayoría de votos y cuotas, por lo que existe paralización en las decisiones comunitarias.

El Art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal también establece “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimiento establecidos en este artículo, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

 

También aclarar, por ser algunas veces usual que un propietario de varios pisos, locales o garajes con coeficiente independiente, si otorgara la representación a terceras personas para poder contar de esta manera con varios votos individuales, ello sería fraude de Ley y prohibido por el artículo 6.3 del Código Civil. De ahí que los propietarios deben tener las ideas muy claras al respecto y si ello sucediera, la representación de un múltiple propietario por varias personas, sea rechazada de plano. Por ello la importancia de contar con un profesional cualificado, a los efectos de que los acuerdos que sean adoptados por los propietarios no adolezcan de ilegalidad.

 

El Reglamento de Régimen Interior

En mi larga trayectoria profesional y publicaciones realizadas durante muchos años en un diario de prensa, he dado a conocer bajo mi humilde saber y entender la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal, y alguna que otra experiencia profesional y anécdotas, además, de haber desaconsejado algunas veces hacer estatutos, cuando conocemos que por imperativo legal debemos regirnos por la Ley de Propiedad Horizontal, y ningún estatuto puede ir en contra de ésta ley.

 

Habré desaconsejado hacer Normas de Régimen Interior, ante la perplejidad de algunos que me han tomado por loco, pero es que la experiencia profesional siempre nos ha dicho que crear normas para que no se cumplan, rompe con su imposición la buena armonía existente hasta entonces, y de ello nace este cuento, que no es más que un cuento,  pero que el contenido del mismo a veces lo hemos vivido en nuestra vida comunitaria y social, pero como todo cuento, termina bien  comiendo pan y perdices.

 

El cuento se titula el Arca de Noé, y como capitán, Noé tuvo la culpa: Los problemas empezaron poco después de embarcar a los animales, siete de cada especie, como todos sabemos. Noé había dispuesto unos camarotes individuales para cada especie, pero como en el arca existían zonas comunes a todos los animales, hubo que crear la primera comunidad de propietarios de la historia de la humanidad.

 

En principio Noé supuso que aplicando las reglas en sentido común, todo iría sobre ruedas y no sería necesario crear reglamentos de régimen interior que suplieran las diferencias de idiosincrasia de cada una de las especies.

 

Se suponía, pues, que el señor elefante cedería el paso a la señora cebra cuando ambos se encontraran en un pasillo entre camarotes. Se suponía también que la señora serpiente no se dedicaría a apretar al pobre hurón en el cuello, hasta dejarle sin respiración. El señor hipopótamo controlaría sus ronquidos y la señora hiena sus risas. Todos absolutamente todos, colaborarían para que la convivencia lo fuera en armonía, pero las cosas no ocurrieron así.

 

El tamaño del señor elefante impedía, por mucho que él encogiera la tripa para que la señora cebra cupiera en el pasillo. La señora serpiente no podía luchar contra sus instintos de asfixiar al señor hurón, y ni el señor hipopótamo ni la señora hiena pudieron controlar sus sonidos. Pero aparte de ello, existía armonía entre los restantes animales que poblaban el arca, todos ellos muy cuidadosos con los derechos de los demás, y que practicaban el máximo respeto y educación, más conocido de hoy por ti y mañana por mí.

 

Noé lo pensó concienzudamente y decidió crear un Reglamento de Régimen Interior con normas de cumplimiento para todos los animales, con la intención de que cada uno supiera lo que podía o no podía hacer. Pero sucedió lo inesperado. El reglamento, que pretendía eliminar los problemas del elefante con la cebra, de la serpiente con el hurón y del hipopótamo con la hiena, pero, no sólo no se eliminó, sino que consiguió que lo que hasta entonces había sido una estancia idílica de todos los animales del arca, se convirtiera en una sucesión de acusaciones de unos contra otros; que si los delfines no respetan los horarios de baño y despertaban a los osos hormigueros, que si los cocodrilos ocupaban demasiado espacio para tomar el sol en el solarium, que si las mofetas se perfumaban más de lo que la norma permite, que si los caballos relinchaban a la hora de la siesta, en fin, que cada especie aplicó su especial idiosincrasia para destacar lo que molestaba de la otra (y que estaba contemplado en el famoso reglamento) en lugar de fijarse en lo que los unía. El resultado fue que se ignora dónde amarró el arca porque lo más probable es que se hicieran trizas entre todos, y cada especie se salvó del desastre como pudo.

 

¿Les ha gustado la historia? Espero que no se les haya hecho demasiado largo, pero se me ha ocurrido después de hablar con mi amigo Marcial, que me ha confesado, muy preocupado, que el presidente de su comunidad de propietarios donde reside, ha propuesto crear un Reglamento de Régimen Interior, y a mi pregunta sobre si existían problemas en esa comunidad, me ha contestado que ninguno de importancia, que durante muchos años han funcionado muy bien. Entonces he acabado de preocuparle cuando le he advertido de que a partir de ahora van a tenerlos que no se los podrán terminar, porque siempre habrá algún formalista que se dedicará a pasear por las narices de su vecino el reglamento de marras, por la bobada más insignificante. El resultado será que aquellos que han promovido el reglamento serán incapaces de hacerlo seguir y que quienes, con su comportamiento no demasiado social, han hecho pensar en la necesidad de un reglamento, seguirán comportándose como sí vivieran en soledad y haciendo lo que les venga en gana. Digan lo que digan, los demás, como cantaría Raphael.

 

El problema de las comunidades de vecinos nos afecta a todos, ya que raro es quien no se halla afectado por una, salvo los afortunados que gozan de chalés independientes. Y la experiencia me dice que desdichada la comunidad que necesita reglamentos, por que no hay mejor reglamento que el que no existe, por no ser necesario. Salvando las distancias, todos somos distintos y, a veces, culturas más o menos diferentes, razón por la cual se hace casi imposible que lo que le gusta a uno complazca al otro y, si ambos son civilizados, mejor harán en tolerar las pequeñas diferencias que puedan tener que en intentar constreñirlas bajo la égida de un papel que será mojado sin necesidad de ponerlo debajo de un grifo.

 

Yo le he dicho a mi amigo Marcial que se lo piensen bien antes de empezar con algo que lo único que servirá será para limitar la calidad de vida de la mayoría, a cambio de intentar conseguir de la minoría una mejora en el comportamiento, que seguro no se producirá.

 

Le he insistido en que quien cumple las normas elementales de convivencia –que todos conocemos- no necesita reglamentos y que quien no las cumple no va a cumplirlas por el hecho de que las ponga por escrito. Que un reglamento los separará por grupos: los buenos, que serán quienes lo han hecho, y los malos, que serán los demás si se les ocurre pensar distinto de los primeros. Y eso no ha mejorado nunca la convivencia en ningún sitio.

 

He llegado a convencer a mi amigo Marcial, y se ha ido corriendo a hablar con el presidente de su comunidad para transmitirle mis argumentos e intentar convencerle de que se olvide del reglamento. Lo cual, como pueden suponer, no conseguirá.

 

“DESDICHADA LA COMUNIDAD DE VECINOS QUE NECESITA REGLAMENTOS, PORQUE NO HAY MEJOR REGLAMENTO QUE EL QUE NO EXISTE”.

 

 

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