Viernes, Septiembre 22, 2017
   
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Ser presidente de una comunidad de propietarios

Ser presidente de una comunidad es una experiencia obligatoria que plantea muchas dudas. Sepa cómo afrontar la misión de manera correcta, quien debe ayudarle, cuándo y cómo es obligatorio realizar juntas y como enfrentarse a los morosos.

 

Si reside en un piso en régimen de propiedad horizontal, tarde o temprano le tocará ser presidente de la comunidad, cargo que se establece siendo voluntario, por turno o sorteo, siendo obligatorio para todos los propietarios.

 

Solo en casos muy excepcionales podrá evitar asumir el cargo por acuerdo mayoritario de la Junta, y otras, en término de 30 días desde que fue nombrado tendrá que acudir al Juez y alegar una causa justa para que le exima de cumplir con su obligación.

 

En la practica, sin embargo, algunos propietarios esgrimen muchas razones para no ser presidente, porque la ley es poco explícita y no dispone qué causas liberan al propietario de este deber; en todo caso si es elegido presidente, sepa que el mandato dura sólo un año, salvo que los estatutos dispongan otro plazo, aunque, eso sí, durante ese tiempo se verá obligado a atender las reclamaciones y peticiones de los vecinos y tendrá obligación de encontrar una solución que satisfaga a la mayoría. Ser presidente significa representar a la comunidad en juicio y fuera de él y defender los intereses comunes.

 

Para ayudarle en la tarea de ser presidente cuenta con la ayuda del administrador y, en su caso, del vicepresidente. El primero es el encargado de los cobros y pagos, elaboración de presupuestos, realizar las convocatorias, atender la finca, además de conocer bien la legislación para garantizar que en todos los acuerdos adoptados se cumplan los requisitos exigidos, por este motivo y para evitar problemas posteriores, es indispensable que el administrador sea un verdadero profesional, y en nuestro caso Administrador de Fincas Colegiado y en ejercicio. De este modo, en caso de cometer irregularidades en su gestión se podrá pedir la protección del Colegio Profesional y la responsabilidad que proceda.

 

La función del vicepresidente es sustituir al presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad de este, así como asistirlo en el ejercicio de las funciones en los términos que determine la junta. Es mi criterio personal, que la función debe ser de ayuda al presidente para que la labor sea un poco más llevadera. Lo ideal en las comunidades es que el año siguiente se nombre presidente a quien asumió la vicepresidencia  y tenga continuidad la gestión en beneficio del colectivo.

 

Al objeto de dar a conocer las funciones propias de cargo, entre otras se enumeran las siguientes:

1.- Ostentar la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten.

2.- Incluir en el orden del día de la siguiente reunión que se celebre, cualquier tema de interés general o solicitado por cualquier propietario

3.- Convocar la Junta de propietarios.

4.- Cerrar el acta con su firma.

5.- Ejecutar los acuerdos adoptados en la Junta.

6.- Requerir a quien realice actividades prohibidas para que cesen inmediatamente, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales, y previa autorización de la Junta de propietarios iniciar contra el infractor la acción de cesación.

7.- Dar el visto bueno a las certificaciones sobre el estado de deuda para el inicio del proceso judicial contra los morosos.

8.- Dar el visto bueno a las comunicaciones colocadas en el tablón de aviso de la comunidad.

 

 

Cierre de plazas de garaje e instalación de pivotes o bolardos

Se nos consulta con relativa frecuencia acerca de la posibilidad del cierre de las plazas de garaje existentes en el sótano, dotado de acceso directo desde la calle por una rampa y susceptible de aprovechamiento independiente, que además participa en los gastos de los elementos comunes del edificio como dispone el artículo 396 del Código Civil, y por su destino acogen plazas de garaje, y da lugar que en su interior se produzca con precisión las dimensiones y colindancias de las plazas de garaje, y la participación de estas en los elementos comunes del local dedicado a garaje, y entre otros los gastos propios de la conservación, mantenimiento, impuestos de reserva de  acceso, otras veces IBI común o no para todos.


Los elementos comunes de este local son de uso particular de los propietarios que con finca independiente o propiedad pro indiviso utilizan para el servicio de las plazas de garaje, contempladas como espacios de la superficie del sótano, delimitados por su situación y dimensiones pero sin cerrar.


Salvo que la situación haya sido alterada por acuerdo unánime de los copropietarios, o por que así lo contemple las Normas de la Escritura de Obra Nueva y División o Estatutos comunitarios, la posibilidad de que las plazas de garaje puedan ser cerradas con mampostería o cualquier otro material de obra, sustituyendo la identificación de cada plaza, según su posición y dimensiones mediante señales, no se puede hacer el cerramiento de ese espacio delimitado, aunque sea propiedad privativa, o uso exclusivo, pues su integración en una propiedad horizontal, supone una clara modificación de la configuración o estado exterior del conjunto del local destinado a garajes, actuación que trasciende a las facultades de modificaciones previstas en la Ley de Propiedad, especialmente en los artículos 7.1 que dispone: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario”.


El Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que la unanimidad del total de los propietarios sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el “título constitutivo” de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
De todas formas, la autorización comunitaria habría que contrastarla con las Ordenanzas Municipales al respecto por si el cierre no cumpliera con las normas establecidas, téngase en cuenta que un cierre entre líneas, traería consigo cerrar lateralmente a las plazas colindantes, con el consiguiente perjuicio, ya que el uso seria limitado, incluso algunas veces imposible, ya que se llegaría al caso de no poder abrir la puerta de su vehículo una vez aparcado entrelíneas.

En cuanto a la instalación de bolardos o pivotes abatibles para limitar el uso por terceros de las plazas de garaje, hay poca jurisprudencia al respecto, y al efecto, una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 14 de junio de 2006, dispuso que la instalación llevada a cabo dentro de los límites de la plaza de garaje, teniendo por finalidad el evitar la utilización por terceros, de modo que no advirtiendo que su colocación perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los demás usuarios de plazas de garaje la utilización de las mismas según su derecho, toda vez que para la realización de las maniobras de circulación en el sótano es obvio que ya se dispone de viales y suficientes zonas o espacios de uso común, por donde también deben de transitar los peatones, quienes, en todo caso, puedan apercibirse de la existencia del pivote con la iluminación que proporciona la luz fija o permanente del garaje, des de estimar que su instalación encuentra amparo en el artículo 394 del Código Civil.


En mi opinión profesional es aconsejable no hacer una instalación directamente sin contar con la Junta de propietarios, tema que al llevarlo al orden del día, requerirá un acuerdo de mayoría simple.

 

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