Sábado, Noviembre 18, 2017
   
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¿Puede el presidente de la Comunidad dimitir de su cargo?

Establece el Artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que el presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su nombramiento, invocando las razones que le asistan para ello.

 

Señala el apartado 7 del expresado artículo que el nombrado presidente ocupará el cargo durante un año salvo que en los estatutos de la comunidad se dispongan lo contrario, y no cabe, por tanto, la figura de la dimisión, pues la potestad para remover los cargos antes de la espiración del plazo establecido, queda reservado, de manera exclusiva, a la junta de propietarios, en reunión convocada al efecto.

 

La junta convocada al efecto, decidirá, en su caso, la continuidad del presidente, y este deberá cumplir con el mandato hasta finalizar el plazo previsto, que normalmente es al año de su nombramiento, debiendo de actuar mientras tanto con diligencia normalmente exigible, pues es responsable ante el resto de los propietarios.

 

La junta también puede decidir en esa reunión extraordinaria el cese voluntario del presidente, invocando los motivos que lo justifiquen y los propietarios por mayoría así lo podrán acordar.

 

La mayoría de la jurisprudencia y su doctrina se han pronunciado al respecto, al dejar claro que el nombramiento es obligatorio para el propietario elegido, el cual no podrá exonerarse de forma unilateral o voluntaria, sino que deberá convocar una junta para la elección de nuevo propietario o bien acudir al juzgado, dentro del plazo de un mes y exponer las razones que causen eximirse de esta responsabilidad. El juez, a través del procedimiento establecido  resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

 

En definitiva, la ley no contempla la figura de la dimisión, debiendo el presidente elegido cumplir con el mandato con diligencia exigible, hasta tanto no sea oportunamente relevado, bien por junta extraordinaria o por resolución judicial.

 

Al objeto de dar a conocer las funciones propias del cargo y facilitar la labor durante el tiempo que dure el cargo de presidente, establece la Ley de Propiedad Horizontal las siguientes obligaciones:

 

1.- Requerir a quien realice las actividades prohibidas, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

2.- Previa autorización de la Junta de propietarios, entablar contra el infractor la acción de cesación.

3.- Dar el visto bueno a las certificaciones sobre el estado de deudas para el procedimiento judicial contra los deudores.

4.- Dar el visto bueno a las comunicaciones colocadas en el tablón de avisos de la comunidad.

5.- Ostentar legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el en todos los asuntos que le afecten.

6.- Convocar la Junta de propietarios.

7.- Incluir en el Orden del Día de la siguiente junta que se celebre, cualquier tema de interés general para la comunidad solicitado por cualquier propietario.

8.- Cerrar el acta con su firma.

9.- Ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta.

 

Los elementos comunes

Dispone el Articulo 396 del Código Civil (redacción según disposición adicional única de la Ley 8/199 de 6 de abril 1999)

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados, muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y de más instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas y embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrían derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntada de los interesados”

Trataré a partir de la lectura de este importantísimo artículo del CC, aclarar algunas las dudas que a los propietarios les surgen en la vida comunitaria, y que son disipadas normalmente por el Administrador de Fincas de la comunidad, y es importante aclarar entre otros, algunos elementos comunes no definidos, cuando dispone: “y cualquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”.

Los buzones de correos: Son elementos comunes, se encuentran fuera de la propiedad privativa de cada vivienda o local, y deben de ser atendidos, y repuestos, en su caso, por la comunidad, ya que las obligaciones de los propietarios son las que constan en el Artículo 9.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal: “mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder” ahora bien, si es importante destacar que el caso de que se pueda probar que si en los daños ha habido culpa del propietario que tiene el uso, la comunidad podrá trasladar el arreglo o pago al propietario.
En la práctica profesional, todos los gastos de arreglos de los buzones son de cuenta de la comunidad, aunque en la mayoría de las comunidades tienen determinado que el cambio de cerradura es de cuenta del propietario que tiene la apertura y cierre de su buzón.

Timbre de llamada: Es un elemento común que aún dando servicio individual al propietarios, está fuera de la vivienda.

Cuadro de contadores y conducciones de agua potable: Las conducciones de agua potable, aunque sirvan individualmente a cada uno de los propietarios, es elemento común desde la batería de contadores hasta la entrada a la vivienda, ya que su trayecto recorre los elementos comunes y el propietario no tiene la obligación de hacer el mantenimiento y conservación.

Fonoporta o videoportero: La placa del portal o vídeo es elemento común, incluso las líneas de comunicación hasta la entrada privativa de la vivienda, no así el telefonillo y/o cámara del interior que es susceptible de individualizar.

Cuarto de contadores eléctricos y líneas: El cuadro de contadores y las líneas de conducción eléctrica hasta la entrada privativa de cada propiedad son elemento común.

En consecuencia, todos los elementos que están fuera de la propiedad privada son elementos comunes, aunque beneficie individualmente a un propietario.

 

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