Viernes, Septiembre 22, 2017
   
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Crédito preferente en el cobro de las cuotas comunitarias

La Ley de Propiedad Horizontal otorga el derecho preferente de la Comunidad para cobrar a los comuneros deudores las cuotas aprobadas legalmente, correspondientes a los gastos comunes generales y extraordinarios, una vez aprobada la liquidación de la deuda y, en su caso, la aprobación del proceso judicial.

 

De venderse el piso o local, el nuevo propietario, con carácter real, estará obligado a pagar las deudas que tuviera a nombre del anterior propietario con la comunidad por la falta de pago de las cuotas aprobadas para atender los gastos comunes, con un límite temporal, esto es, cantidades debidas por el año corriente en el que se vende la propiedad y tres años vencidos.

 

Es importante para evitar sorpresas por parte de los compradores,  conocer lo dispuesto en el artículo 9.1 e) de la Ley, esto es: “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

 

Cuando se formaliza el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en ese momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente, en este caso, podría encontrarse con sorpresas el comprador y la obligación de pagar las deudas legales que le corresponde con carácter real y que responde la propiedad sea cual sea el propietario.

 

Este régimen de garantías legalmente establecidas con carácter real, esto es, año corriente y tres vencidos, no significa que no se pueda reclamar la deuda anterior al moroso aunque haya dejado de ser propietario, ya que las deudas anteriores presuponen una obligación personal y como tal debe de responder.

 

También dispone el artículo 9.1, de la Ley de Propiedad Horizontal que si el vendedor no cumpliera con la obligación de comunicar al Secretario de la Comunidad la venta de la vivienda o local, seguirá respondiendo solidariamente con el comprador de las cuotas comunitarias con la comunidad después de que haya dejado de ser propietario.

 

El vicepresidente de la Comunidad

La vigente Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 13.1 establece los Órganos de Gobierno de las Comunidades, y en el apartado B) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.

Por acuerdo mayoritario de la Junta de de Propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que la Ley atribuye al presidente, vicepresidente.

El apartado 4 de este artículo dispone que la existencia de Vicepresidente será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.

Consciente de las diferentes necesidades de las comunidades, según su tamaño, economía y estructura física, la Ley configura este órgano de gobierno de carácter no imperativo, de tal forma que solo existirán en caso de contemplarse en los Estatutos o por acuerdo de mayoría simple en Junta, así lo establece el párrafo segundo del artículo 13.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Podrán existir tantos vicepresidentes como estime conveniente la junta de propietarios o dispongan los estatutos, si bien en el supuesto de varios deberá establecerse el orden de prelación entre los mismos, asignándoles el numero (1°2° etc.) a efectos del ejercicio de las funciones, funciones que esencialmente corresponderá la de sustitución del presidente. Si no estuviera establecida la prelación, no se podría establecer la sustitución automática y por orden, siendo en este caso necesario proceder en convocatoria de junta de propietarios a efectos de proveer, aunque fuese temporal, el cargo de presidente entre alguno de los vicepresidentes existentes.

La función esencial del vicepresidente es la suplencia del presidente, en caso de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, pasando a ostentar de manera automática la representación legal de la comunidad de propietarios, en juicio y fuera de él artículo 13.3 de la Ley) en los supuestos legalmente establecidos y que se exponen:

Entendiéndose como ausencia, el alejamiento físico que impida la realización de la función propia; vacante, es por cese, fallecimiento, etc. e imposibilidad, catalogada principalmente por enfermedad.

Corresponde además al vicepresidente, sustituir al presidente, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la junta de propietarios. La descentralización de la gestión de las comunidades, puede articularse mediante la asignación de competencias sectoriales a cada uno de los vicepresidentes (por escaleras, bloques, etc.), además de fórmulas organizativas en caso de comunidades de mediano tamaño, creando comisiones de gobierno interior, comisiones integradas por el Presidente, Vicepresidentes y demás órganos de gobierno de la comunidad, para tomar acuerdos de administración y proponerlos a la Junta de Propietarios, si es que no existen facultades en los estatutos.

 

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